6·21부동산 대책 전월세 임대차 시장안정 총정리(상생임대인 양도세 비과세 거주요건 면제 상한제 개편안)

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정부가 첫 부동산 대책으로 임대료를 5% 이내 인상한 임대인에게 비과세 요건을 완화해주는 ‘상생 임대인 혜택 강화’를 발표했습니다. 오는 8월 ‘임대차 3법’ 시행 2년을 지나며 임대차 가격이 급등하지 않도록 유도하겠다는 취지입니다.

 

 

 

6·21부동산 대책 전월세 임대차 시장안정 핵심정리

 

 

정부가 임대인의 인센티브를 확대하고 실거주 의무를 완화합니다. 임차인을 위해서는 전세대출과 소득공제 지원을 강화합니다. 오는 8월 임대차법 시행 2년을 앞두고 시장 불안을 미연에 잠재우고자 대응에 나선 것이라는 관측입니다.

 

정부는 첫 번째 부동산관계장관회의를 열고 '임대차 시장 안정 방안'을 발표했습니다. 임대공급 확대 기반의 시장 친화적인 지원방안을 마련하고 임차인의 부담을 경감하는 것이 핵심입니다.

 

이번 정책으로 비과세 및 분양·대출 주택에 적용되던 각종 실거주 의무가 축소됩니다.

 

우선 정부는 임대료를 5% 이내에서 인상하는 이른바 '상생 임대인'을 대상으로 세금 관련 거주 요건을 완화합니다. 1세대 1주택자의 양도세 비과세 또는 장기보유특별공제를 위해서는 2년 거주해야 하는데 상생 임대인을 대상으로는 이를 면제할 방침입니다.

 

 

[6·21 부동산 대책 공고문 바로가기]

 

 

 

기획재정부

 

 

다주택자 또한 1주택 전환을 계획하고 있다면 상생 임대인 혜택을 받을 수 있도록 확대합니다. 기존에 9억원 이하 주택으로 대상에 제한을 둔 것도 폐지하고, 2024년 말까지 이를 연장해 시행합니다.

 

분양가상한제 주택에 최대 5년간 적용되던 실거주 의무도 개선합니다. 최초 입주가능일이 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지로 손보는 것입니다. 그간 거주 의무로 전세 매물이 나오지 않던 신규 주택에서 입주 효과가 확대되고, 임대인도 전세금으로 분양대금을 마련할 수 있어 미분양이 감소할 전망입니다.

 

주택담보대출을 받아 매입한 주택에 직접 거주하지 않고 전세를 두는 것도 가능해집니다. 주담대를 받으면 기존주택을 6개월 내 처분하도록 한 것을 2년으로 연장하고, 새로 매입한 주택에 부과되던 전입 의무는 폐지합니다.

 

 

각종 인센티브를 확대하고 실거주 의무를 완화해 시장에 나오는 전세 매물을 끌어내겠다는 것이 정부의 전략입니다. 갭투자 방지를 위해 도입된 실거주 의무는 시장에 나오는 전월세 매물이 줄어들고 임대인과 임차인의 갈등이 촉발되는 등 부작용이 있었습니다.

 

정부는 임차인을 위한 세액 공제와 전세대출 지원도 강화합니다. 세액 공제는 총급여 7000만원 이하의 무주택 세대주에 대해 최대 12% 공제하던 것을 15%로 상향합니다. 대출원리금 상환액에 대한 소득공제도 연 300만원 한도에서 400만원으로 늘립니다.

 

앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출도 확대합니다. 수도권은 보증금 한도를 3억원에서 4억5000만원으로 인상하고, 대출한도도 1억2000만원에서 1억8000만원으로 올립니다. 지방은 2억원에서 2억5000만원, 대출한도는 8000만원에서 1억2000만원으로 상향 조정됩니다.

 

민간건설임대 활성화를 위해서는 종부세 합산배제 혜택을 지난해 2월 17일 이전 주택으로 확대합니다. 법인사업자는 법인세 과세가 배제되는 주택가액 요건을 6억원에서 9억원으로 완화하고, 개인사업자는 장기보유특별공제 특례를 2024년 말까지로 2년 연장합니다.

 

이번 정책은 전셋값 급등의 원인으로 꼽히는 새 임대차법을 단기간 손보기 어려운 상황에서 세입자의 부담을 덜기 위해 마련되었습니다. 오는 8월 새 임대차법의 계약갱신청구권을 행사해 4년으로 연장됐던 계약들이 순차적으로 만료되면서 커지는 전월세 시장 불안을 꺼뜨리겠다는 목적에서입니다.

 

 

[기획재정부 공식 보도자료 바로가기]

 

 

 

기획재정부

 

정부는 분양가 상한제가 적용되는 지역에서 재건축·재개발 사업을 할 경우 주거이전비 등을 분양가에 반영하기로 했습니다. 철근·레미콘 등 주요자재 가격이 15% 이상 급등하면 신속히 건축비를 조정하는 제도도 마련합니다. 정부는 분양가상한제 개편으로 분양가가 1.5∼4%가량 상승할 것으로 예상했습니다. 이달 말에는 투기과열지구(5월 기준 49곳)와 조정대상지역(112곳)을 조정하겠다고 밝혀, 일부 지역이 각종 대출･세제･청약 규제에서 벗어날 것으로 보입니다.

 

전문가들은 그동안 실거주 의무로 묶였던 주택 거래를 풀고 전세 공급을 유도한다는 점은 긍정적으로 보고 있습니다. 하지만 실질적인 전세 공급 효과를 내는 신규 주택 입주가 감소하고 있는 데다, 이번 정책의 혜택을 볼 수 있는 매물도 제한적인 만큼 단기간 효과를 내기는 어렵다는 진단입니다.

 

 

한 전문가는 "방향성을 잡지 못했던 시장에서 움직일 수 있는 판을 만들어줬다는 점에서 이번 대책은 의미가 있다"면서도 "다만 당장 오는 7~8월 가시적인 효과를 내기는 어려운 만큼 장기적인 관점에서 봐야 할 것이다"고 말했습니다.

 

 

또 다른 전문가는 "미분양 등 다주택자가 가져간 매물은 나중에 임대 매물로 나오게 된다"면서 "(세금을 줄여) 다주택자들이 시장에 뛰어들 수 있도록 하는 정책인데 시장의 예상보다 이들의 수는 많지 않다는 점"이라고 말했습니다.