전월세 신고제 대상 절차 방법 과태료 ✔주택 임대차 신고제

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전월세 신고제 대상 절차 방법 과태료 ✔주택 임대차 신고제

 

2020년 7월 진행된 ‘임대차 3법’의 마지막 제도인 전월세 신고제가 6월1일 전면 시행됩니다. 전월세 신고제가 시행됨에 따라 2021년 6월부터 지방의 군 단위 지역을 제외하고 전세 보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약을 맺을 경우 한 달 내에 관할 지방자치단체에 신고해야 합니다.  정부는 임대차 시장의 투명성을 확보하고, 임대차 보호 기능이 강화될 것으로 기대하고 있습니다. 국토교통부는 전월세 신고제의 신고 대상과 내용, 절차 등 세부내용을 규정한 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정안을 입법 예고한다고 발표했으며, 작년 임대차 3법 처리 이후 전월세 상한제와 계약갱신청구권제는 법 개정과 함께 바로 시행됐지만, 전월세 신고제는 시스템 구축 등 사전 준비작업을 위해 1년간 시행을 유예해 왔습니다.

부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 전월세 신고제 (주택 임대차 신고제)에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

전월세 신고제 개요

 

 

전월세신고제 시행에 따라 임대인이나 임차인은 보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약을 한 경우 체결일로부터 30일 이내에 계약 내용을 지자체에 신고해야 합니다. 반전세의 경우에는 보증금이나 월세 중 하나라도 금액 기준을 초과하면 신고 대상이 됩니다. 수도권과 광역시, 세종시, 도의 시 지역에 있는 모든 주택이 신고 대상이며 고시원·판자집 등 비주택도 대상에 포함됩니다. 

 

6월부터 전월세신고제가 시행되면, 지방의 군 단위를 제외한 전국 대부분의 도시 지역이 규제 대상이 되는 만큼 우리나라 임대차 시장 전반에 큰 변화가 일어날 전망입니다. 임대차 계약의 실거래가 정보가 취합되면서 전세나 월세의 지역별 시세나 계약 조건 등을 확인할 수 있으며 임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에 세입자의 권리를 보호하는 데도 도움이 될 것으로 보입니다. 또한 국토부는 각종 전·월세 데이터를 국민에게 제공하는 시스템을 구축해 2021년 11월 시범 운영할 계획으로 정부에서 제공하는 온라인 데이터를 통해 보다 정확한 실거래가와 부동산 시장 파악을 할 수 있을 것으로 보입니다.

 

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임대차신고제 주요내용 (부동산거래신고법)

 

1. 신고의무 : 임대인+임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고

 

2. 신고주택 : 주택임대차보호법 상 주택

 

3. 신고대상 : 대통령령으로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 계약

 

4. 신고관청 : 시군구청 → (조례로 위임허용) 읍면동 및 출장소

 

5. 위반 시 제재 : 미신고 또는 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료

 

 

 

주택 임대차 신고 지역 및 금액

 

1. 신고지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역으로 규정하였습니다.
- 임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군은 신고지역에서 제외되었습니다.

 

2. 신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6천만원인 점을 고려하여 서울 1.5억, 경기 대부분 및 세종 1.3억, 광역시 등 7천, 그 외 6천만원 (현재 주택임대차보호법 시행령 개정 입법예고중이며 4월말 개정 시행예정)
- 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정하였습니다.

 

3. 신규, 갱신계약 모두 신고하여야 하며, 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외하였습니다.

 

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신고절차 및 방법

 

 

1. 신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것을 원칙으로 하되, 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주하도록 규정하였습니다.

 

2. 임대차 신고는 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수 있고, 신고인의 편의를 위해 관할 주민센터 방문없이 비대면 온라인 신고도 가능하도록 전용시스템 구축을 완료하였습니다.
 ※ 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템)하여 사이트 접속
 ※ 온라인으로 신고할 경우에는 계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 사진파일(png)을 첨부하여 신고

 

3. 임대인 또는 임차인이 임대차계약서를 제출하여 신고를 접수한 경우 상대방에게는 문자 메시지로 임대차 신고가 접수 완료되었음이 통보됩니다.

 

※ 공동으로 작성한 계약서가 없는 경우, 계약자 중 한 명이 계약금입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성하여 신고할 수 있도록 하되 이 경우에도 계약 상대방에게 본인과 관련된 임대차신고가 접수
되었으며 본인도 기한 내 신고하여야 함을 문자로 통보할 계획입니다.

 

 

신고절차

 

「주민등록법」상 전입신고를 할 경우, 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 규정하였으며, 임대차 신고 시 계약서를 제출한 경우,「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 부여되는 것으로 하였습니다.
 ※ 온라인으로 신고하는 경우 pdf, jpg, png 등 계약서를 파일로 제출

 

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임대차 계약 신고서 작성 및 제출 대행

 

 

임대차 계약 당사자의 신고 편의를 위하여 계약 당사자로부터 위임을 받은 자가 임대차 계약 신고서의 작성 및 제출 대행할 수 있도록 하고 위임장 등 필요한 서류를 규정하였습니다.

 

 

과태료 부과기준

 

1. 임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고하는 경우, 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 함에 따라, 거짓신고는 100만원을 부과하고, 미신고의 경우 계약금액 규모가 작고, 신고 해태기간이 짧을수록 과태료를 최소 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정입니다.

 

2. 다만, 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년(`21.6.1~`22.5.31) 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영할 예정이며, 계도기간 이후에도 자진신고시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의
부담을 최소화하면서 제도가 조기 정착될 수 있도록 지원 예정입니다.

 

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임대차 신고제 도입에 따른 기대효과

 

 

1. 임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 전망
- 소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 계약에도 신고제를 통해 확정일자가 부여되어 임대차 보증금 보호가 강화될 것으로 예상

2. 온라인 임대차 신고제 도입으로 임차인의 편익이 제고될 전망
- 현재 확정일자는 주민센터 또는 법원 등기소에서 부여받을 수 있는데 대부분 일과중 주민센터를 방문하여 부여 받고 있음
※ 확정일자 부여건수(‘19): 총 217만건, 주민센터 183만건(84%), 등기소 35만건(16%)
- 온라인 임대차 신고제가 도입되면 확정일자를 부여받기 위해 일과중에 주민센터를 방문하여야 하는 임차인의 번거로움이 대폭 줄어들 것으로 예상
※ 주민센터에서 확정일자 부여시 부과하는 수수료(600원)도 임대차 신고를 통해 확정일자를 부여받는 경우 면제할 계획

3. 임대차 신고제를 통해 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 것으로 기대
- 임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정한 임대료 책정을 통한 공실 위험 감소에 도움이 될 것으로 예상

 

Q&A (자주하는 질문)

 

① 임대차신고제 대상 주택은?
- 임대차계약을 체결한 주거용 건물(주택)로서 아파트, 다세대 등 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등)’, ‘비주택(공장ㆍ상가내 주택, 판잣집 등)’등도 해당
※  임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단

② 어떻게 신고해야 하는지?
- 임대한 주택의 관할 읍면동, 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 신청이 가능하며, 관할 주민센터 방문없이 온라인 신고도 가능
※ 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템)하여 사이트 접속
-  임대인과 임차인이 신고서를 작성하고 공동 날인(서명)하여야 하나 임대차 계약서를 제출하면 신고서 작성 없이도 신고 가능
- 보증금 6천 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약이 신고대상이며, 다만 경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모두 제외

 

 

③ 계약서가 꼭 있어야 하는지?
- 표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고가 가능
- 확정일자 부여 등 임차인 권리보호 등을 위해 계약서 작성을 권장

④ 과태료 부과를 유예한 이유는?
- 새로운 제도가 도입되는데 따른 일반 국민들의 적응기간, 임대차 계약이 통상 2년 단위로 이루어지고 점 등을 감안하여 1년간 유예

⑤ 신고 데이터 공개시점은 언제?
- 신고된 데이터의 신뢰도, 기존 데이터와의 정합성 등을 검증하기 위해 일정기간 필요
- 최소 4~5개월간 축적된 데이터를 토대로 검증하여 11월경 시범 공개 추진

⑥ 공개되는 데이터는 어떤 내용을 포함하는지?
- 현재 전체 임차가구의 30% 정도가 확정일자를 부여받고 있으며, 신고제를 통해 현재보다 많은 데이터를 수집할 것으로 예상
- 현재 확정일자 정보를 토대로 계약금액, 계약일, 층수를 공개 중이나, 신고제로 계약기간, 신규·갱신 계약여부, 기존 계약대비 임대료 증감액 등의 데이터를 추가로 확보할 예정
- 이를 토대로 지역별 시점별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 수 있을 것으로 예상

 

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⑦ 임대차신고제 추진이 표준임대료 등 임대료 규제 도입을 위한 준비 작업인지?
- 임대차신고제는 임대료 규제를 위해 도입된 제도가 아니며, 시장에 투명한 정보를 제공하고 확정일자 연계를 통해 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 도입되는 제도임
- 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바 없음

⑧ 임대차신고 정보가 임대소득 과세정보로 활용되는 것인지?
- 임대차 신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 신고제 정보를 과세 자료로 활용코자 하는 계획도 없음

 

 

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